房屋”主體結構質(zhì)量“是否合格如何確定？

商品房的“主體結構質(zhì)量”是否合格，決定了購房人能否主張退房，是實(shí)務(wù)中的一個(gè)重要問(wèn)題。但如確定商品房的主體結構質(zhì)量合格？應當由誰(shuí)來(lái)確定，確定的標準是什么？

誰(shuí)來(lái)負責檢測？

房屋主體結構質(zhì)量涉及公共安全,是政府監管的重點(diǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都規定主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房。但實(shí)施起來(lái)相當困難。

我國各級建設行政主管部門(mén)都下設有工程質(zhì)量監督站，在《建設工程質(zhì)量管理條例》施行以前，建設工程由工程質(zhì)量監督站負責驗收。1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十二條規定：“商品房交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買(mǎi)人有權退房；給購買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！边@里所說(shuō)的“工程質(zhì)量監督單位”，應當是指具有行政管理職能的各級工程質(zhì)量監督站。

隨著(zhù)2001年《建設工程質(zhì)量管理條例》的頒布實(shí)施，政府對建設工程質(zhì)量的監督管理方式，發(fā)生了重大改變。該《條例》第十六條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收”，把以前由政府部門(mén)驗收發(fā)證，改為由建設單位組織驗收并將結果報政府部門(mén)備案。2003年《國務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項目和改變一批行政審批項目管理方式的決定》中，明確了房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工由驗收核準改為“告知性備案”。

實(shí)施“備案制”后，政府不再直接參加工程質(zhì)量的竣工驗收，只要建設工程具備《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定的條件就予以備案。也就是說(shuō)，工程質(zhì)量監督站已不再是竣工驗收的主體，其對建設工程的監督以施工或驗收過(guò)程中的抽查為主，并不接受小業(yè)主委托的對工程質(zhì)量重新核驗的申請。因此，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》所規定的“向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗”，在實(shí)際生活中其實(shí)是走不通的。

也許是為了解決這個(gè)問(wèn)題，建設部2001年制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條規定：“商品房交付使用后，買(mǎi)受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！闭堊⒁?，這里將重新核驗的機構由“工程質(zhì)量監督單位”改為“工程質(zhì)量檢測機構”，后者不屬于官方的質(zhì)監站，而是社會(huì )上具有檢測資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構，可操作性似乎有所提高。

檢測房屋質(zhì)量合格的標準是什么？

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確了檢測主體，但問(wèn)題并沒(méi)有完全解決：“工程質(zhì)量檢測”通常用于危房鑒定，而“重新核驗”應當是對驗收結果的復核，二者的方法、標準都是不一樣的。系爭商品房作為整棟建筑中的一部分，如何進(jìn)行工程質(zhì)量檢測，也是很大的問(wèn)題。實(shí)務(wù)中，一方當事人提出檢測申請后，法院指定檢測機構來(lái)檢測、鑒定，鑒定結論只能是建筑是否安全、能否正常使用，并不像工程驗收那樣，以是否滿(mǎn)足設計要求、符合建筑規范作為判斷質(zhì)量是否合格的依據。也就是說(shuō)，即使存在嚴重違反規范、未按圖施工的情況，也可能得出建筑工程是安全的，可以正常使用的結論。常識告訴我們，安全不等于合格，安全只能是合格的基本條件之一，但在目前的情況下，主體結構質(zhì)量是否合格被降低到了結構是否安全的水平，這既違背法理，也不符合常識。如何改變這一現狀，真正落實(shí)關(guān)于建筑主體結構質(zhì)量重新核驗的法律規定，是一個(gè)尚沒(méi)有答案、值得深入探討的課題。

如何確定“主體結構質(zhì)量合格”與否？當前法律法規、甚至行業(yè)規范，都沒(méi)有確立標準，明確如何檢測，包括程序性規定或實(shí)質(zhì)性規定。

從上述案件所涉的檢測公司及被告開(kāi)發(fā)商理解來(lái)看，實(shí)務(wù)中是有不同的理解的。其核心問(wèn)題是：是否違反強制性規范，就必然得出“質(zhì)量不合格”的結論？還是要“違反強制性規范”和“危害房屋的安全使用或嚴重影響房屋正常居住使用”兩個(gè)條件同時(shí)具備，或者還有其他條件？

合同法明確的可單方解除合同的原則，“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的”是比較合理的。而《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》以及《銷(xiāo)售管理辦法》中所說(shuō)的業(yè)主可以解除合同的兩種理由“房屋主體結構質(zhì)量”不合格，以及“嚴重影響正常居住使用”，都是對這一原則在房地產(chǎn)中的細化。而當前的強制性規范各個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)各自制定的程序決定了規范一是內容龐雜，二是沒(méi)有統一的標準。有些強規是關(guān)系到使用人的人身健康、財產(chǎn)安全，但有些強條只是改善生活，比如。所以，違反強制性規范，并不必然導致房屋安全受損，或嚴重影響房屋居住使用。顯然，以違反強制性規范為解除合同的充分必要條件，并不科學(xué)。

可見(jiàn)，房屋主體結構質(zhì)量不合格，需要同時(shí)滿(mǎn)足下面兩個(gè)條件：一是違反了國家強制性規范要求，二是嚴重影響房屋的正常居住使用。兩者缺一不可。

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