辨別樓房質(zhì)量的方法如下：

1、看基礎

對于隱蔽工程，尤其是建筑物基礎，基礎的形式是多種多樣的，例如大家看到最多的樁基礎、箱形基礎適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎就可以了，當然要根據當地的地質(zhì)條件來(lái)決定采用什么形式的基礎。

高層住宅的地下室或地下停車(chē)庫一般就是利用箱形深基礎來(lái)建成的?；A承受了建筑物上部所有的荷載，例如自重、家具、人等等，并把所有的作用力可靠地傳到地基中去，它要抵抗住建筑物的不均勻沉降，我們有時(shí)看到的房屋墻面開(kāi)裂、樓板變形、屋面滲水等質(zhì)量問(wèn)題就有可能是基礎的不均勻沉降，破壞了房屋剛度而引起的?；A和其他的一些鋼筋混凝土受力構件在房屋建好以后我們就無(wú)法看到了。松江九亭大街上的某中介告訴記者，某樓盤(pán)是本條大街上質(zhì)量最好的，因為地基打得深，而有的樓盤(pán)地基打得很淺，質(zhì)量很一般。如果買(mǎi)期房，經(jīng)常工地現場(chǎng)跑跑，再問(wèn)問(wèn)現場(chǎng)工人，問(wèn)問(wèn)周?chē)薪?，對房屋品質(zhì)有個(gè)大概了解。

2、看墻體

鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種：如果外墻面采用飾面磚，就主要觀(guān)察是否有脫落和凸凹不平的現象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，就要觀(guān)察水泥砂漿是否脫落或有裂縫;清水磚墻目前在低層別墅中應用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，要注意的是清水磚墻的勾縫是否飽滿(mǎn)，磚是否密實(shí)。如果發(fā)現外墻出現貫穿性的裂縫，那么此房屋一定在設計或施工的某些環(huán)節有問(wèn)題，就應該請房屋質(zhì)量鑒定部門(mén)進(jìn)行重新鑒定。

磚混砌體結構外墻滲水是多層住宅的一個(gè)質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預制空心板搭接部位，因為上海地區刮東南風(fēng)較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴重;外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的;墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒(méi)有封補嚴密而造成的;陽(yáng)臺滲水，陽(yáng)臺挑梁板出現倒坡泛水等?？捶繒r(shí)應該選擇在雨天去，注意觀(guān)察外墻的接縫處、墻面有無(wú)明顯的水印及霉點(diǎn)。建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內墻面除了觀(guān)察有無(wú)裂縫外，還要觀(guān)察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開(kāi)裂，另外水平和垂直墻線(xiàn)是否是一條直線(xiàn)也是確定墻體質(zhì)量的重要標志。

3、看樓地面

樓地面包括兩層含義：一個(gè)是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先確定是預制板還是現澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預制構件，要觀(guān)察樓板布板是否平整，有無(wú)裂縫。產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時(shí)座漿不勻;二是預制板的質(zhì)量不過(guò)關(guān)，繞度過(guò)大。

中高層、高層房屋的樓板主要是現澆板，現澆板的整體性和防水性都比較好，主要觀(guān)察是否有露筋或蜂窩麻面現象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀(guān)察不出來(lái)的，可以看質(zhì)量檢驗報告，如果混凝土的質(zhì)量過(guò)差，用手就可以把凸出的地方摳掉，例如在柱子的轉角處等是檢查的好地方。

廚房和衛生間的地坪必須是現澆整體板，不能用預制板，這是根據它們的特殊防水要求來(lái)做的。對于廚房和衛生間的地坪可以進(jìn)行閉水試驗：灌水20至30毫米，保持24小時(shí)，如果地坪沒(méi)有滲水現象說(shuō)明是合格的。還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒(méi)有倒坡和地面積水的現象。

底層的室內地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三級臺階，也有高60厘米至90厘米的，要仔細檢查其防潮設計和措施。

按規定，可售空間層高不能低于2.8米，需要請專(zhuān)業(yè)驗房師前來(lái)檢測樓板厚度，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料影響質(zhì)量。

4、看屋面

民用住宅的屋頂大多數是平屋頂和坡屋頂。屋頂最主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于頂層的住戶(hù)，屋面就是一個(gè)很重要的質(zhì)量指標。首先要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現澆板和預制板兩種，現澆板的防水性能遠遠好于預制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料;還有剛性防水，如用細石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施各有優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現在結構變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困擾設計、施工單位和用戶(hù)的大問(wèn)題，現在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量，目前我們許多建筑工人是剛放下鋤頭又拿起泥刀，施工粗糙，不注意細節，常常造成連接處滲水，因此購買(mǎi)頂樓的消費者一定要關(guān)注樓面質(zhì)量，否則后患無(wú)窮。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動(dòng)和散熱。